Šta će biti sa obustavom prometa nepokretnosti koje su u postupku legalizacije znaće se od 01. marta kada opštine preuzmu zahteve za legalizaciju objekata koji su njihovoj nadležnosti

Izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju stopiran je promet objekata koji su u postupku legalizacije i nekretnina koje su u Katastar upisane kao državina. To je poslednji u nizu pokušaja da se stane na put nelegalnoj gradnji u Srbiji. Kao i niz predhodnih mera i zakona i izmene i dopune ovog Zakona donose izvestan broj nelogičnosti koje će tek praksa „upeglavati“.

Novine u Zakonu o ozakonjenju komentariše advokat Stevan Đurić:

Prezaposleni opštinari

  – U sprovođenju Zakona jedinice lokalne samouprave, konkretnije opštine će preuzeti postupke ozakonjenja objekata do, kako je najavljeno, 300 metara kvadratnih, dok će prigradske opštine preuzeti rešavanje zahteva za ozakonjenje i većih objekata. Međutim, do marta 2019. godine verovatno neće biti konkretnih koraka. Potrebno je vreme da se popišu postojeći predmeti koji će biti prosleđeni opštinama. Potom treba da se opštinske uprave organizuju u pogledu postupanja po primljenim predmetima i određivanja referenata koji će postupati u predmetima– kaže Đurić.

Da li će to ubrzati i olakšati postupak ozakonjenja pokazaće praksa, ali malo je verovatno da će opštine samo sa trenutno zaposlenim kadrom moći adekvatno da odgovore na sve primljene zahteve.

– Svi objekti izgrađeni bez izdatog rešenja o građevinskoj dozvoli ili rešenja o odobrenju izvođenja radova posle 27. novembra 2015. godine nisu predmet ozakonjenja u skladu sa odredbama ovog Zakona i nadležni građevinski inspektor za te objekte donosi rešenje o rušenju, koje je izvršno danom donošenja, u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji. Postavlja se pitanje, kako će u praksi sprovesti rušenje nekog objekta izgrađenog posle 2015. godine sa površinom od 2000 metara kvadratnih?

Na istom spratu državina i svojina

  Izmenama i dopunama Zakona ni stanovi koji su u Katastar upisani kao državina ne mogu da se prometuju. I oni moraju u postupak legalizacije.
– I u ovom slučaju postoji niz nelogičnosti – u Beogradu veliki procenat objekata nema upotrebnu dozvolu. Mnogi objekti imaju posebne delove koji se vode i upisani su kao državina, upravo iz razloga nepostojanja upotrebne dozvole. Nedavno smo iz Katastra dobili odgovor – podnosioci zahteva će biti upisani sa državinom ukoliko zgrada nema upotrebnu dozvolu. Postoje situacije da je u istoj zgradi na jednom stanu upisana svojina, a na drugom je upisana državina.

Najavljeno da će stanovi koji su upisani kao državina morati do 2023. godine da se ozakone. Šta to konkretno znači? Šta ti ljudi treba da urade?
– Ako u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovog Zakona objekat koji je predmet ozakonjenja ne bude ozakonjen, nadležni organ doneće rešenje kojim se zahtev odbija. Određen je rok od pet godina, dakle do 2023. godine da moraju da se ozakone svi objekti. Ukoliko se to ne desi nadležni organ donosi rešenje kojim se zahtev za ozakonjenje odbija. Postavlja se pitanje šta će se desiti u situaciji ako se objekat ne ozakoni u roku od 5 godina, sa uredno podnetom i kompletnom dokumentacijom, ali krivicu za nepostupanje u roku snosi Sekretarijat? Međutim, šta se dešava ukoliko se ne ozakone? Da li to znači da će da se ruši jedan stan u npr. porodičnoj zgradi koji se ne ozakoni ako su drugi stanovi upisani sa pravom svojine ili ozakonjeni, odnosno ako za ozakonjenje istih nije potrebno da se ceo objekat ozakoni? Veliki problem ovog Zakona kao i svih predhodnih je što nisu razrađeni u praksi. Šta će se dogoditi recimo, sa zgradom koja ima upisanu svojinu na dva stana, a na 30 nema. Srušiti celu zgradu? To je stvarno malo verovatno.

A notari neće da overe kupoprodajni ugovor ni za stan na kome je upisana državina. Znači da neće biti prometa ni tih stanova?
– Smatram da je to ispravan stav javnog beležnika.

Kontradiktornosti

   To znači da komšija u istoj zgradi može da proda stan jer je njemu upisano pravo svojine, a drugi koji je upis radio nešto kasnije neće moći da proda jer, zato što ista ta zgrada nema upotrebnu dozvolu, upisano mu je pravo državine?
– Teško je bilo šta sa sigurnošću reći dok ne vidimo kako će se zakon sprovoditi u praksi. Odluka o stopiranju prometa nekretnine u postupku legalizacije nije utemeljena u zakonu. Kako možete da stopirate promet nečega što je u postupku ozakonjenja. Tu dolazimo do kontradiktornosti sa zakonom. Kako ozakonjujete nešto što je nezakonito, da bi potom odbili solemnizaciju ugovora o prometu nepokretnosti koja je na nezakonit način izgrađena. Stavio bih mogućnost da javni beležnik po službenoj dužnosti ima uvid u sistem gradske uprave grada Beograda, i da objekti koji se nalaze na snimku od 27. novembra 2015. godine mogu da se prometuju.

Veljin zakon ne važi

  Da zavrzlama bude veća ni svako pravo svojine nije „baš svojina“.
– Ko je podneo zahtev do 29. januara 2014. godine njegov zahtev se smatra zahtevom za ozakonjenje. Ko je podneo zahtev po Zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ili takozvanom Veljinom zakonu, a isti postupak nije pravnosnažno rešen, takođe se smatra zahtevom za ozakonjenje, i postupak će se nastaviti po Zakonu o ozakonjenju. Ko je upisan po Veljinom zakonu kao nosilac prava svojine takođe će morati da okonča postupak po Zakonu za ozakonjenje. Sve što je po Veljinom zakonu upisano u Katastru, ti predmeti više nisu u Katastru, oni su prosleđeni Sekretarijatu za poslove legalizacije. U zavisnosti od površine objekata oni će te predmete da rasporede opštinama. Taj zakon je samo evidentirao nosioce nekih prava. Kako vi da upišete pravo svojine ako ja kao vlasnik zemljišta to ne dozvolim? Taj zakon je protiv svih odredbi celog kontinentalnog prava.

Videćemo kada krene praksa, kaže advokat Đurić, šta će se sve dešavati i dodaje:

– I svojim klijentima sam rekao da pre 01. marta ne očekuju bilo kakve informacije i novosti u vezi sa njihovim predmetima.

Slova zakona

• objekti koji su u postupku legalizacije ne mogu biti prometovani – notari ne overavaju kupoprodajne ugovore do okončanja postupka, rok za ozakonjenje je 2023. godine.
• stanovi koji su u Katastar upisani kao državina takođe ne mogu da se prometuju, moraće u postupak legalizacije, rok 2028. godina
• objekti koji su građeni bez dozvole posle 27. novembra 2015. ne mogu da se legalizuju, sledi rušenje
• vlasnik parcele je odgovoran, a ne samo investitor, što se na njegovom posedu gradi nelegalan objekat
• započeti postupci ozakonjenja moraju da se završe u roku od pet godina, do 2023, u suprotnom dobiće rešenje da se zahtev za legalizaciju odbija
• ako se u drugom stepenu odbije ozakonjenje – sledi rušenje
• objekti u upravnom sporu biće srušeni, ako se naknadno utvrdi da je bilo mogućnosti za ozakonjenje država će da snosi troškove